De studieschuld is een hot topic geworden door de recente verhoging van de rente op deze door ome DUO gesponsorde leningen. Terwijl steeds meer mensen zich focussen op de renteverhoging en hieraan negatieve consequenties koppelen, vergeten ze een aantal aspecten mee te nemen die erg gustig zijn van de DUO-lening.
In dit artikel wil ik graag met jullie delen waarom, tegen je gevoel in, je juist méér hypotheek kan krijgen door gebruik te maken van lenen bij DUO. Dat lees je goed: Het is mogelijk om je DUO-lening te gebruiken om méér in plaats van minder hypotheek te krijgen voor je eerste huis.
De gedachte is uiteraard dat je door een DUO-lening gekort wordt op je hypotheek. Hoewel dit klopt, is het niet het hele verhaal en kun je door je DUO-lening slim te gebruiken juist meer hypotheek krijgen aan het einde van de rit. Benieuwd hoe dit mogelijk is? Lees gauw verder!
We gaan bespreken:
- Hoe een maximaal hypotheekbedrag vastgesteld wordt
- Hoe jouw DUO-lening invloed heeft op dit maximale hypotheekbedrag
- Hoe je jouw DUO-lening kunt gebruiken om méér hypotheek te krijgen
Hypotheken
Om te begrijpen waarom het mogelijk is om juist méér hypotheek te krijgen met DUO, moeten we eerst bekijken hoe het hypotheekbedrag wat jij mag lenen berekend wordt. Het lijkt soms ingewikkelde wiskunde, maar het is eigenlijk niet zo heel moeilijk.
Als we begrijpen hoe een maximale hypotheek precies berekend wordt, kunnen we straks heel makkelijk inzien waarom een DUO-lening je juist méér hypotheek kan opleveren, in plaats van minder.
Het vaststellen van een maximale hypotheek bestaat uit drie stappen:
- Inkomen bepalen
- Woonlastenpercentage bepalen
- Vermenigvuldiging met een annuïteitenfactor
1. Inkomen bepalen
Bij deze stap is het proces wordt, zoals je verwacht, het inkomen bepaald. Dit kan een simpel proces zijn als het één hypotheekaanvrager betreft met een vaste baan. Echter kan het ook wat ingewikkelder zijn als we te maken hebben met een koppel of bijvoorbeeld een ZZP’er met een wisselend inkomen.
Het inkomen wordt aan de hand van regels vastgesteld, en vervolgens wordt dit inkomen gebruikt in de volgende stap.
2. Woonlastenpercentage bepalen
Nadat je inkomen is vastgesteld, gaat de hypotheekadviseur bekijken wat je van dat inkomen uit kan geven aan woonlasten. Er zijn vastgestelde percentages die je uit mag geven aan je woonlasten per inkomen en per toetsrente (de rente op je beoogde hypothecaire lening). Deze zijn te zien in de onderstaande tabel.
Als je bijvoorbeeld €26.000 verdient en de toetsrente 4,30% is, mag je 26% van je inkomen uitgeven aan woninglasten, dus €6.760 per jaar
Het bedrag wat uit zo’n woonlastenberekening komt, zijn je maximale toegestane jaarlijkse woonlasten. Dit houdt in dat de hypotheekverstrekker je geen lening mag aanbieden waarvan de jaarlijkse woonlasten boven dit bedrag uitkomen. Je zou dan namelijk het risico kunnen lopen dat je de lening niet kunt betalen, en dat wil de overheid als de geldverstrekker niet.
3. Vermenigvuldigen met annuïteitenfactor
Maar hoe vertaal je nu je maximale woonlasten naar een maximale hypotheek? Wat hypotheekverstrekkers dan eigenlijk doen is het terugrekenen van de maximale hypotheek naar de maandlasten.
Bij elke hypotheek hoort namelijk een maandbedrag. Als je kan berekenen welk maandbedrag hoort bij welke hypotheek, dan kun je dit ook andersom berekenen. Om dit te doen vermenigvuldigen ze de maximale toegestane maandlasten met een annuïteitenfactor.
Deze is af te lezen in onderstaande tabel en is afhankelijk van de looptijd van de lening alsmede het rentepercentage van de (potentiële) hypotheek. Zoals je ziet nemen zowel bij een stijging van het rentepercentage als een kortere looptijd de factoren af. Dit is logisch.
- Als je minder lang hebt om je lening terug te betalen (kortere looptijd), dan kan je minder lenen o.b.v. gelijke woonlasten
- Als je meer rente moet betalen door een hogere rente, dan kan je minder hypotheek krijgen o.b.v. gelijke woonlasten
Om dus van de maximaal toegestane maandlasten naar de maximale hypotheek te komen, moeten we vermenigvuldigen met de annuïteitenfactor.
Als je dus bijvoorbeeld €6.760 maximaal aan woonlasten mag uitgeven en een hypotheek wil afsluiten tegen 3% rente voor 30 jaar, dan mag je: ( €6.760 / 12 maanden ) * 237,189… = €133.616,68 lenen.
Dat is alles. Dat is de hele berekening om van een inkomen naar een maximale hypotheek te gaan.
Er zijn wat tabellen bij betrokken, maar in principe is het geen moeilijke wiskunde. Het is alleen even de juiste factoren en percentages aflezen, en vervolgens toepassen. Nu we deze hele berekening kunnen volgen, gaan we kijken wat voor impact jouw DUO-lening op deze berekening heeft.
De impact van je DUO-lening op je maximale hypotheek
Je hoort vaak dat je DUO-lening voor een bepaald percentage ‘meetelt’ met je hypotheek. Wellicht heb je zelfs wel een percentage van 0,35% langs horen komen. Maar waar slaat deze 0,35% nu eigenlijk op? 0,35% van wat?
De precieze invloed van je DUO-lening op je hypotheek wordt bepaald door de wegingsfactor en het effect van deze wegingsfactor op je maximale toegestane woonlasten. Je wegingsfactor is hoogstwaarschijnlijk 0,35%, maar is niet constant. Je kunt het wegingspercentage van je studielening in de onderstaande tabel aflezen:
Hoe de wegingsfactor je maximale hypotheek beïnvloed werkt zo:
- De wegingsfactor wordt bepaald van je DUO-lening. Nu bijvoorbeeld 0,35%
- De wegingsfactor wordt vermenigvuldigd met je DUO-lening toen je afstudeerde. Bijvoorbeeld 0,35% * €10.000 = €35
- Dit bedrag wordt afgetrokken van je maximale maandelijkse woonlasten
Omdat je maximale maandelijkse woonlasten dalen, wordt je maximale hypotheek automatisch ook lager.
Voorbeeld: Julia verdient €26.000 euro en wil zelf een kleine studio kopen. Ze gaat naar de hypotheekverstrekker, en de hypotheekadviseur berekent dat Julia o.b.v. de woonlastpercentages met een inkomen van €26.000 een maximale woonlast mag hebben van €6.760.
Om de studio te kopen wil Julia een hypotheek afsluiten tegen 3% rente voor 30 jaar, dus mag ze:
( €6.760 / 12 maanden ) * 237,189… = €133.616,68 lenen.
Maar wat gebeurt er nu als Julia een studieschuld heeft?
Stel dat Julia een studieschuld heeft van €10.000 uit het nieuwe stelsel, met een rentepercentage van 0,00%. Haar studieschuld heeft dus wegingsfactor is dus 0,35%. Vanwege haar studieschuld moet ze dus €10.000 * 0,35% = €35 van haar maximaal maandelijkse toegestane woonlasten afhalen.
Dit maakt de berekening als volgt:
( €6.760 / 12 maanden – €35 ) * 237,189… = €125.314,977
Algemene regel
Uit dit alles kunnen we de volgende regel destilleren die de precieze impact van je studielening op je hypotheek beschrijft:
Impact studielening hypotheek = Studieleningbedrag * Wegingsfactor * Annuïteitenfactor beoogde hypotheek
In Julia’s geval is dit dus: €10.000 * 0,35% * 237,189… = €8.301,70
Het bedrag wat uit deze formule komt, is het bedrag wat je minder kunt lenen op je boogde hypotheek dan als je geen enkele studieschuld zou hebben. Dit is relevant, omdat uit deze regel gaat blijken waarom je in sommige situaties je DUO-lening mogelijkheden kunt gebruiken om juist méér hypotheek te krijgen.
Meer hypotheek krijgen door je DUO-lening
Is je iets opgevallen aan het voorbeeld van Julia?
Toen er nog geen sprake was van een studielening kon Julia €133.616,68 lenen. Wanneer we haar studielening van €10.000 in ogenschouw namen, daalde dit bedrag naar €125.314,977. Het verschil tussen deze bedragen is €8.301,70.
Ik hoop dat er wellicht nu al een lampje gaat branden, maar ik zal uitleggen wat dit impliceert en welke twee voordelen dit oplevert.
Voordeel 1: Meer geld om uit te geven aan je woning
Wanneer je €10.000 van DUO leent en dit op je bankrekening neerzet, zal je op een hypotheek van 30 jaar met een rentepercentage van 3% €8.301,70 gekort worden. Echter, je hebt nu €10.000 op de bank staan. Dus deze klap van €8.301,70 kun je opvangen met de €10.000 die je op je bank hebt staan, en dan heb je zelfs nog een beetje over!
Dit geld dat je over hebt kun je gebruiken hoe je wil, maar ook om extra in te brengen op je huis.
Nog even samenvattend, het ziet er zo uit:
| Geleend van DUO | €10.0000 |
| Minder hypotheek op 3% hypotheek van 30 jaar als gevolg van €10.000 lenen van DUO | €8.301,70 |
| Geld over na inbrengen van de €10.000 DUO op je bank om de €8.301,70 klap op te vangen | €1.698,30 |
Onder de streep heb je hiermee meer hypotheek gecreërd voor je huis. Je hebt namelijk na het compenseren van de klap van €8.301,70 met de €10.000 nog €1.698,30 over om te benutten hoe je maar wil. Als je het nu inlegt in je nieuwe huis, heb je meer geld om een huis te kopen dan dat je zou hebben als je geen DUO-lening had.
Voordeel 2: DUO is je schuldeiser, in plaats van je hypotheekverstrekker
Neem de situatie waarbij je €8.301,70 gekort wordt op je hypotheek en deze klap opvangt met een deel van de €10.000, namelijk €8.301,70 van het geld dat je geleend hebt bij DUO. In plaats van dat je deze €8.301,70 nu schuldig bent aan je hypotheekverstrekker, ben je hem schuldig aan DUO.
Effectief heb je een deel van je openstaande hypotheeklening veranderd van schuldeiser, namelijk van je hypotheekverstrekker naar DUO. Dit geeft voordelen.
Allereerst heb je hoogstwaarschijnlijk een veel gunstiger rentepercentage. Hiernaast zijn de aflosvoorwaarden van DUO veel soepeler en socialer dan je hypotheek. Je mag bijvoorbeeld in 35 jaar aflossen, betaalt geen aflossingsboetes en de aflossing is inkomensafhankelijk.
Hoe vertaalt dit alles zich naar andere hypotheekrentepercentages?
Al deze argumenten zijn onderbouwd door berekeningen die gedaan zijn op een potentiële hypotheek met 3% hypotheekrente en een looptijd van 30 jaar. Hierom zouden we ons kunnen afvragen of alle bovengenoemde argumenten wel standhouden als we de looptijden en rentepercentages aanpassen van de beoogde hypotheek.
In de onderstaande tabel zijn de berekeningen gedaan voor andere rentepercentages en looptijden. De percentages slaan op het volgende:
Wanneer je deze €1.698,30 ook nog zou inbrengen op je hypotheek als “eigen middelen”, zou je 16,98% (~17,0%) van je €10.000 extra tot je tot je beschikking hebben om een huis te kopen. Met andere woorden: 83,02% van de €10.000 moet je aanwenden om de klap op te vangen die je krijgt ómdat je een studielening hebt en hierdoor minder mag lenen. Het overige percentage (16,98%) kun je aanwenden hoe je zelf wil.
Dit laatste percentage staat voor elke hypotheekrente en elke looptijd in de onderstaande tabel. Dit geldt voor studieleningen van het nieuwe stelsel die een rentepercentage van <1% hebben en dus een wegingsfactor van 0,35%.
Zoals je ziet, worden de percentages alles maar groter naarmate de rentepercentages op de hypothecaire leningen stijgen en de looptijden verkorten.
Hoe je deze tabel kunt lezen zal ik illustreren aan de hand van een voorbeeld:
Jack is 25 jaar en student. Hij heeft deze truc jaren geleden al ingezien, en is al jarenlang aan het lenen en het geld aan het wegzetten op de bank. Hierdoor heeft hij nu €30.000 op de bank staan, en een €30.000 schuld bij DUO tegen een rentepercentage van <1% procent.
Hij wil nu een hypotheek af gaan sluiten van 5% rente. Aflezen in de tabel toont dat hij onderaan de streep 34,8% * €30.000 = €10.440 extra geld heeft om aan zijn huis uit te geven (of aan te wenden voor andere doeleinden). Hiernaast is de €30.000 die hij inbrengt op zijn hypotheek niet verschuldigd aan zijn hypotheekverstrekker, maar aan DUO. Dit levert grote voordelen op met betrekking tot leenvoorwaarden en rentepercentage.
Wat kan jij hiermee?
Zoals aangetoond, voor elke euro DUO je leent, zul je hoogstwaarschijnlijk minder gekort worden op je hypothecaire lening dan het geld wat je van DUO krijgt. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het geld uit DUO te halen, op je bankrekening te zetten en hiermee onderaan de streep meer geld te hebben om aan je huis uit te geven.
Wat jij hiermee kunt doen zijn de volgende dingen:
- Meer geld tot je beschikking krijgen om aan je huis uit te geven
- Je schuldeiser deels veranderen van je hypotheekverstrekker naar DUO met gunstigere leenvoorwaarden
Het mooie van dit alles is dat je niets te verliezen hebt. Wanneer je besluit dat je deze hele ’truc’ halverwege wil annuleren, kun je het geld dat je van DUO op je bankrekening hebt staan terugstorten naar DUO.
Omdat dit dezelfde bedragen zijn, vallen ze tegen elkaar weg en heb je geen schuld meer, net zoals de situatie voorheen.
Zou jij deze truc uitvoeren? En waarom wel of niet?
Eén reactie
Interessant artikel!
Zo had ik het nog nooit benaderd.
Met de oplopende rentes zal dit op de midden/lange termijn wel iets minder positief uitpakken verwacht ik.