Hypotheek in box 3 fiscaal aantrekkelijk? (1)

Een hypotheek in box 3 is aan populariteit aan het winnen vanwege de lage rentelasten en de geleidelijke afbouw van de hypotheekrente aftrek, en dit is voor een goede reden. Een hypotheek in box 3 kan zorgen voor een flinke belastingbesparing in box 3 voor iemand met een groot vermogen.


Let op! Deze artikelenreeks is opgeknipt in delen, omdat het te financieel en fiscaal complex is om in één artikel te behandelen. In dit artikel wordt een eerste schets van de mogelijkheden gemaakt en wordt een basis gelegd van hoe hypotheken in box 3 werken. In latere delen worden alle bijbehorende fiscale regels erbij betrokken om zo het beeld compleet te maken. Er wordt dus enigszins gesimplificeerd omwille van duidelijkheid. Lees de hele reeks voor alle informatie.


De eigen woning en het eigenwoningforfait

Om goed te kunnen begrijpen wat er in dit artikel fiscaal gebeurt, moeten we het hebben over ons boxenstelsel, de eigen woning en het eigenwoningforfait. Wij kennen in Nederland een belastingstelsel met belastingboxen. Deze boxen zijn:

  • Box 1: Belastbaar inkomen uit werk en woning
  • Box 2: Belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang
  • Box 3: Belastbaar inkomen uit sparen en beleggen

Je ziet het misschien al, in box 1 staat “woning”. Dat is eigenlijk een beetje raar, want een woning is vermogen wat je bezit. Al het andere vermogen zoals spaargelden en beleggingen staan in box 3, de vermogenbox. Over deze box wordt vermogensbelasting geheven.

In Nederland is het zo dat de eigen woning in box 1 valt. Box 1 kent geen vermogensbelasting, maar enkel een inkomstenbelasting. Feitelijk staat de eigen woning dus vermogensbelastingvrij in box 1. Als de woning namelijk in box 3 zou staan zou er vermogensbelasting over betaald moeten worden. Omdat hij niet in box 3 staat, maar is weggeschoven in box 1 hoef je er geen vermogensbelasting over te betalen.

Eigenwoningforfait

Om dit te compenseren kent het Nederlandse belastingsysteem het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde (de waarde van het huis) dat opgeteld moet worden bij het belastbaar inkomen om te zorgen dat er toch iets van belasting betaald wordt over het bezit van de eigen woning.

Maar waarom zouden we al deze onlogische verschuivingen doen met kapitaal door de boxen heen en er dan zo’n eigenwoningforfait regeling overheen gooien? Waarom niet gewoon de eigen woning en de bijbehorende hypotheek in box 3 neerzetten, zoals logisch zou zijn voor bezittingen en schulden? De reden is een regeling waar je wellicht al van gehoord hebt: De hypotheekrenteaftrek.

Hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek is een regeling waarbij huizenbezitters de rente die ze betalen over hun hypotheek fiscaal af mogen trekken van hun belastbaar inkomen. Om deze regeling te laten werken moeten de fiscale lasten (de hypotheekrente) die je wilt aftrekken van de fiscale belastbare (inkomen in box 1, veelal inkomen uit loondienst) in dezelfde box staan.

Nu zie je hoogstwaarschijnlijk waarom deze ingewikkelde fiscale regels opgetuigd dienen te worden om de hypotheekrente te laten werken. De belastingregels gooien het vermogen van de eigen woning en de hypotheek over de eigen woning in box 1 om de hypotheekrenteaftrek mogelijk te maken. Om vervolgende de gemiste vermogenbelasting te compenseren tellen we het eigenwoningforfait bij het inkomen op.

Belasting besparen in box 3

Wat dit alles met belastingbesparing in box 3 te maken heeft, wordt duidelijk zichtbaar als we de regels voor het eigen gewin gaan gebruiken. Want wat nu als we ervoor kunnen worden dat de hypotheek die normaal in box 1 staat, in box 3 terecht kan komen terwijl de woning in box 1 blijft?

Als dat lukt, kunnen we de gehele hypotheeklast aftrekken als schuld van het belastbare vermogen in box 3. Dit kunnen we dan doen terwijl het vermogen van het huis buiten box 3 blijft. Het bezit van de eigen woning zit namelijk nog steeds in box 1.

Laten we Bart-Jan bekijken. Bart-Jan heeft net een huis gekocht van €350.000 met een hypotheek van €350.000. Hiernaast heeft Bart-Jan een fiks belastbaar kapitaal in box 3 staan van €400.000

Als het Bart-Jan lukt om zijn hypotheek in box 3 te krijgen terwijl zijn woning in box 1 blijft, gaat zijn boxenplaatje er qua vermogensbelasting zo uit zien:

Box 1Box 3
Bezit€350.000 (Woning)€400.000 (Belastbaar vermogen)
Schuld€0€350.000 (Hypotheek over woning)
Netto€350.000€50.000
Vermogenbelasting€0Box 3 belasting * €50.000

In de situatie dat Bart-Jan zijn hypotheek in box 1 had gehouden, had hij over zijn gehele box 3 vermogen (€400.000) belasting moeten betalen. In deze situatie hoeft hij bij box 3 nog maar over €50.000 belasting betalen.

Uiteraard geven we hierbij wel de hypotheekrente op. Je kunt immers de fiscale last (de hypotheek) niet tweemaal aftrekken. Je moet hem óf aftrekken in box 1 (dan trek je de rentebetalingen af van het belastbaar inkomen) óf aftrekken in box 3 (dan trek je de schuld als geheel af van je belastbaar vermogen).

Voordeliger om hypotheekrenteaftrek op te geven?

De hypotheekrenteaftrek is een erg financieel gunstige regeling, dus het staat niet per definitie vast dat een hypotheek in box 3 voordeliger is. Je bespaart wel flink op vermogensbelasting, maar je betaalt wel meer belasting in box 1.

Een belangrijke factor is de hypotheekrente die je betaalt. Een box 3 hypotheek wordt aantrekkelijk als er een lage rente op je hypotheek zit. Immers, als je lage rente betaalt, is er ook weinig rentelast om af te trekken van het box 1 vermogen. Daarnaast is een belangrijke factor het belastbare vermogen wat je betaalt. Als je namelijk geen vermogen hebt waar belasting over moet worden betaald, heeft het ook geen zin om een extra aftrekpost te creeën in box 3

In het volgende artikel behandelen we in meer detail bij welke situaties een box 1 hypotheek voordeliger is, en bij welke situaties je beter voor een box 3 hypotheek kunt gaan.

Volgende artikel in deze reeks


Dankjewel voor het lezen, ik hoop dat je er wat aan gehad hebt! Vond je dit artikel leuk en zou iemand anders hier ook waarde uit kunnen halen?

Deel het artikel met vrienden of familie via WhatsApp of andere sociale media door op een van de sociale media knoppen te drukken.

Zelf op de hoogte blijven? Schrijf je dan in om een bericht te krijgen als er nieuw artikel gepubliceerd wordt. Ik stuur je geen spam of andere vervelende mailtjes, beloofd! 🙂


Deze artikelen zijn misschien ook wat voor jou:

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.