Wanneer is een hypotheek in box 3 voordelig? (2)

In het vorige artikel, Hypotheek in Box 3? Bespaar belasting (Deel 1), leggen we de basis voor het verkennen van een hypotheek in box 3 om belasting te sparen. In dit deel van de artikelenreeks gaan we dieper in op de verschillende situaties waarbij een box 3 hypotheek fiscaal voordelig zou kunnen uitpakken.


Let op! Deze artikelenreeks is opgeknipt in delen, omdat het te financieel en fiscaal complex is om in één artikel te behandelen. In dit artikel wordt er verder gebouwd op de basis van Deel 1, maar is nog steeds geen volledig beeld van de werkelijkheid. Naarmate we door de delen gaan naderen we steeds meer de realiteit. Er wordt dus enigszins gesimplificeerd omwille van duidelijkheid. In dit artikel wordt onder andere geen rekening gehouden met Wet Hillen en zijn geleidelijke afbouw vanaf 2019. Lees de hele reeks voor alle informatie.


Een grove schets

We gaan kijken naar de situaties waarin een hypotheek in box 3 fiscaal voordeliger is. Grofweg zijn er twee variabelen om antwoord te geven op de vraag: Is een hypotheek in box 3 en opzichte van box 1 fiscaal gunstiger?

Belastbaar vermogen

De eerste en meest belangrijke variabele is het belastbaar vermogen in box 3. Indien je de hypotheek in box zou plaatsen, geeft dit je de mogelijkheid om de (resterende) hypotheekschuld af te trekken van je belastbare vermogen. Dit is het voordeel van een hypotheek in box 3. Indien je geen belastbaar vermogen hebt, valt dit voordeel weg, en is het niet verstandig om de hypotheek in box 3 te plaatsen.

Voorbeeld: Laura heeft €30.000 aan belastbaar inkomen (box 1) en geniet €2.250 aan hypotheekrente aftrek (box 1) per jaar op een woning van €300.000 met een hypotheek van €300.000 en heeft een belastbaar vermogen van €0 (box 3). Ze twijfel om haar hypotheek naar box 3 te verplaatsen.

hypotheek box 3

Zoals we zien is dit voor Laura niet verstandig, omdat ze door het verplaatsen van haar hypotheek naar box 3 de hypotheekrente opgeeft. Wat ze wint is een aftrekpost op haar belastbaar vermogen van €300.000. Echter, haar belastbaar vermogen is al €0.

Dus ze geeft een belastingbesparing (hypotheekrenteaftrek) op die haar €2.250 oplevert terwijl ze door de verschuiving geen belastingbesparing in box 3 wint door de vermogensaftrekpost die de hypotheekschuld die de hypotheek in box 3 creëert. Ze betaalt immers al €0 belasting in box 3 omdat ze geen belastbaar vermogen heeft.

Indien we het belastbaar vermogen van Laura verhogen naar €300.000, zien we het effect hiervan meteen.

box 3 hypotheek
Voor Laura is het nu fiscaal voordeliger om een hypotheek in box 3 te hebben staan in plaats van in box 1.

Take-away message #1: Een hypotheek in box 3 is alleen gunstig als je belastbaar vermogen hebt, en het liefst net zo veel of meer als je resterende hypotheeklast.

De rente van de hypotheek

De tweede belangrijke factor is de rente van je hypotheek. Immers, hetgeen je opgeeft bij het verhuizen van de hypotheek van box 1 naar box 3 is de hypotheekrenteaftrek. Als je een hoge rente betaalt, kan je ook veel rente aftrekken en een hoge aftrekpost creëren voor box 1. Als je dan vervolgens de hypotheek naar box 3 verhuist verlies je deze aftrekpost in box 1.

Voorbeeld: Laura heeft een hypotheek van €300.000 met een rente van 6%. Door deze rentelasten geniet ze in 2019 maar liefst €9.000 aan hypotheekrenteaftrekbaten. Naast haar hypotheek heeft ze een belastbaar vermogen van €300.000 dat belast wordt tegen een gemiddeld tarief van 1,05%.

woning in box 3

Als Laura haar hypotheek naar box 3 zou verhuizen, bespaart zij 1,05% * €300.000 = €3.150 aan box 3 belasting. Echter, zij zou vervolgens €9.000 aan hypotheekrenteaftrekbaten opgeven. Het is hier door de hoge rente dus nog steeds niet fiscaal voordelig om de hypotheek naar box 3 te verhuizen.

Zou het rentepercentage op haar hypotheek slechts 1% zijn? Dan zijn haar hypotheekrenteaftrekbaten slechts €1.500. In dat geval zou het juist wél fiscaal voordelig zijn om de hypotheek naar box 3 te verhuizen. Dat is de zien in onderstaande afbeelding.

box 3 eigen woning

Take-away message #2: Een hypotheek in box 3 is alleen gunstig bij een laag rentepercentage van de hypotheek.

Conclusie

Een hypotheek in box 3 kan erg voordelig zijn onder bepaalde voorwaarden. In dit artikel hebben we bekeken wat grofweg deze voorwaarden zijn. Om een box 3 hypotheek de moeite waard te laten zijn is het vereist dat er belastbaar vermogen in box 3 aanwezig is.

Hiernaast is het nodig om een lage hypotheekrente te hebben op je hypotheek. Als de hypotheekrente hoog is, is het voordeel van de hypotheekrenteaftrek veelal groter dan de besparing op box 3 belasting.

In het volgende deel van deze artikelenreeks gaan we de realiteit naderen voor Wet Hillen te introduceren en zijn afbouw. Hiernaast gaan we het hebben over de afbouw van het hypotheekrentetarief in 2023. Nadat we deze twee regelingen hebben besproken kunnen we tenslotte de realiteit gaan bespreken door een volledige berekening te maken voor verschillende realistische scenario’s.


Dankjewel voor het lezen, ik hoop dat je er wat aan gehad hebt! Vond je dit artikel leuk en zou iemand anders hier ook waarde uit kunnen halen?

Deel het artikel met vrienden of familie via WhatsApp of andere sociale media door op een van de sociale media knoppen te drukken.

Zelf op de hoogte blijven? Schrijf je dan in om een bericht te krijgen als er nieuw artikel gepubliceerd wordt. Ik stuur je geen spam of andere vervelende mailtjes, beloofd! 🙂


Deze artikelen zijn misschien ook wat voor jou:

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.