Dus, moet ik mijn hypotheek in box 3 plaatsen? (5)

In de afgelopen artikelen hebben alle fiscale regelgeving, wetten en andere zaken uitgepluisd om te kijken wat voor effect deze zaken zouden hebben op de box 3 hypotheek. In dit artikel gaan we concluderen. Dat wil zeggen dat we een eindoordeel gaan vellen over of het handig is om de hypotheek in box 3 te plaatsen, of dat men hem beter in box 1 zou kunnen houden.


Let op! Deze artikelenreeks is opgeknipt in delen, omdat het te financieel en fiscaal complex is om in één artikel te behandelen. In dit artikel wordt er een conclusie geveld op basis van alle regelingen en aspecten van de box 3 hypotheek van de vorige artikelen. Lees de hele reeks van artikelen op volgorde om de achtergrond van wat we in dit artikel concluderen te weten te komen.


Moet ik mijn hypotheek in box 3 plaatsen?

Om deze eindconclusie op een zo realistisch toepasselijke manier te vellen, is dit artikel opgedeeld in een reeks van vragen. Deze zijn hieronder in een flowchart te zien.

moet ik hypotheek in box plaatsen
Flowchart ‘In welke box moet ik mijn hypotheek plaatsen?’

Deze antwoorden tot deze vragen leiden uiteindelijk tot de conclusie of je voor een box 1 hypotheek zou moeten gaan, of dat je beter de hypotheek in box 3 kunt plaatsen. Bij elke stap komt er een box uit, samen met een percentage. Dit houdt in dat er een bepaalde kans is dat de hypotheek fiscaal aantrekkelijker is in die box. Dit is vanwege het feit dat we niet alle mogelijk scenario’s kunnen afdekken met een flowchart en wat vuistregels. Om toch een accuraat beeld te presenteren werken we met kansen.

Voorbeeld: In de eerste stap staat bij ‘Nee’: [100%] Box 1 hypotheek. Dit betekent dat als je voor ‘Nee’ hebt gekozen bij deze vraag, je een 100% kans hebt dat je hypotheek in box 1 plaatsen in plaats van in box 3 fiscaal aantrekkelijker is.

Stuk voor stuk zullen we elke stap in deze flowchart behandelen en de nuances van elke vraag gaan bekijken. Vervolgens presenteer ik een downloadbare Excelsheet om precies op de euro nauwkeurig te berekenen of jouw (potentiële) hypotheek beter in box 1, of in box 3 zou kunnen resideren. Maar eerst, de vragen en de nuances!

1. Heb je belastbaar vermogen in box 3?

Dit hebben we in de afgelopen artikel ook al behandeld, maar deze vraag is het meest fundamenteel in het bepalen van de fiscale aantrekkelijkheid van een hypotheek in box 3 in plaats van in box 1. Wanneer je namelijk geen belastbaar vermogen in box 3 hebt, heeft het nooit zin om je hypotheek naar box 3 te verplaatsen.

Je geeft dan namelijk de hypotheekrenteaftrek op, zonder dat je hiervoor baten terugkrijgt. In de flowchart staat dan ook terecht dat als het antwoord op deze vraag ‘Nee’ is, een hypotheek in box 3 niet fiscaal aantrekkelijk is.

2. Heb je een belastbaar vermogen minimaal even groot als je resterende hypotheek?

Als je dan wel belastbaar vermogen in box 3 hebt hebt, is het natuurlijk heel belangrijk hoeveel belastbaar vermogen je hebt. Wanneer je namelijk €10.000 aan belastbaar vermogen hebt, is je maximale voordeel van een box 3 hypotheek zeer beperkt.

Naarmate je belastbaar vermogen omhoog gaat, ga je richting het maximale voordeel van een box 3 hypotheek. Je raakt het maximum aan voordeel op het moment dat je net zoveel belastbaar vermogen hebt als je hypotheek. Op dat moment heft de hypotheeklast namelijk je belastbaar vermogen volledig op, waardoor je belastbaar vermogen per saldo €0 wordt.

Als je ‘Nee’ op deze vraag antwoord, heb je een hele grote kans dat een box 1 hypotheek voor jou fiscaal aantrekkelijker is. Een van de redenen dat er hier geen 100% staat, maar 90%, is omdat het bijvoorbeeld mogelijk is dat iemand €10.000 minder belastbaar vermogen heeft dan zijn hypotheek in combinatie met 0,5% rente op zijn hypotheek. Dat brengt ons naar de volgende vraag.

3. Heb je lage rente (<3%) op je hypotheek?

Wanneer je een lage rente hebt, zijn de baten van jouw hypotheekrenteaftrek ook erg laag. Je hebt immers weinig rentelasten om af te trekken van je box 1 inkomen. Een lage hypotheekrente in combinatie met een ‘Ja’ antwoord op de vorige vraag over een hoog belastbaar vermogen zorgt ervoor dat een box 3 fiscaal aantrekkelijker wordt dan een box 1 hypotheek.

Het omslagpunt waarbij een box 3 hypotheek fiscaal aantrekkelijk begint te worden ligt grofweg rond de 3% hypotheekrente. Dit is afhankelijk van andere factoren zoals of je een hoog inkomen hebt en de hypotheekrente daartegen mag aftrekken en hoever de afbouw van Wet Hillen gevorderd is.

Wanneer je op alle voorgaande vragen ‘Ja’ hebt geantwoord en op deze vraag ‘Nee’ antwoord, is de kans erg groot dat een Box 1 hypotheek fiscaal aantrekkelijker is dan een box 3 hypotheek. De baten van jouw hypotheekrenteaftrek zijn dan namelijk in veel gevallen meer dan je baten van box 3 belastingreductie. Heb je een lage rente en kan je deze vraag met ‘Ja’ beantwoorden? Dan is de grootste resterende factor de afbouw van Wet Hillen.

4. Is Wet Hillen nog voor >60% actief?

De afbouw van de Wet Hillen, en hoe ver deze gevorderd is, heeft een grote impact op de afweging voor een box 3 hypotheek. Als Wet Hillen namelijk nog volledig actief is, zal het eigenwoningforfait nooit leiden tot het betalen van extra belasting, omdat dit dan gecompenseert wordt door Wet Hillen.

Des te verder Wet Hillen afgebouwd is, des te meer extra belasting je zal moeten betalen door het eigenwoningforfait. Maar let op! Dit hoeft niet erg te zijn als de belastingbesparing die jij realiseert in box 3 veel hoger is.

De vragen die hiervoor gesteld zijn over je belastbaar vermogen hebben hebben waarschijnlijk uitgewezen dat dat het geval gaat zijn als je die met ‘Ja’ hebt beantwoord. Als Wet Hillen nog voor meer dan 60% actief is en je hebt alle vorige vragen met ‘Ja’ beantwoord, zit je waarschijnlijk in een situatie waarin de box 3 hypotheek fiscaal aantrekkelijker gaat zijn.

5. Is Wet Hillen nog voor >80% actief?

Uiteraard geldt bij deze vraag exact hetzelfde als bij de vorige vraag, maar als Wet Hillen nog voor 80% actief is en je hebt alle vorige vragen met ‘Ja’ beantwoordt, dan is het al helemaal waarschijnlijk dat een box 3 hypotheek fiscaal aantrekkelijker gaat zijn.

Precies berekenen voor jouw situatie

Wil je precies berekenen of jouw (potentiële) hypotheek beter in box 3 kan, of dat hij beter in box 1 kan blijven?

Om jouw inzicht te geven in je specifieke situatie heb ik een tool ontwikkeld waarin jij kunt bekijken of een box 1 of een box 3 hypotheek fiscaal aantrekkelijker is. Niet alleen voor de situatie in een bepaald jaar, maar over de gehele looptijd van jouw hypotheek.

Om de tool te downloaden kun je navigeren naar de Downloadpagina van De Financiële Student.


Dankjewel voor het lezen, ik hoop dat je er wat aan gehad hebt! Vond je dit artikel leuk en zou iemand anders hier ook waarde uit kunnen halen?

Deel het artikel met vrienden of familie via WhatsApp of andere sociale media door op een van de sociale media knoppen te drukken.

Zelf op de hoogte blijven? Schrijf je dan in om een bericht te krijgen als er nieuw artikel gepubliceerd wordt. Ik stuur je geen spam of andere vervelende mailtjes, beloofd! 🙂


Deze artikelen zijn misschien ook wat voor jou:

2 reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.