We hebben in de afgelopen artikelen gekeken of het fiscaal aantrekkelijk om de hypotheek in box 3 te plaatsen. In dit artikel gaan we een van de laatste bouwstenen introduceren die nodig zijn om de realiteit te benaderen. Hiermee kunnen we dan een nagenoeg compleet beeld voor ons zien van alle van toepassing zijnde regelingen, wetten en variabelen. In het volgende artikel gaan we nog één relevante regeling uitdiepen, en vervolgens kunnen we richting een conclusie gaan over wanneer het fiscaal voordelig is om een hypotheek in box 3 te hebben in plaats van in box 1.
Let op! Deze artikelenreeks is opgeknipt in delen, omdat het te financieel en fiscaal complex is om in één artikel te behandelen. In dit artikel wordt er verder gebouwd op de basis van Deel 1 en Deel 2, maar is nog steeds geen volledig beeld van de werkelijkheid. In dit deel van de artikelenreeks zullen we een van de laatste grote regelingen uitleggen om zo de realiteit te naderen. Er is echter nog een regeling die van toepassing kan zijn, welke hier nog niet aan bod komt. Zodoende is dit nog niet de realiteit. Lees de hele reeks voor alle informatie.
- Deel 1: Hypotheek in box 3 fiscaal aantrekkelijk?
- Deel 2: Wanneer is een hypotheek in box 3 voordelig?
- Deel 3: De invloed van Wet Hillen op box 3 hypotheek
- Deel 4: Hypotheekrenteaftrek afbouw: Invloed op box 3 hypotheek
- Deel 5: Dus, moet ik mijn hypotheek in box 3 plaatsen?
Wet Hillen
Een van de te behandelen wetten is de Wet Hillen (Wetsartikel 3.123 uit Wet IB 2001). Dit artikel stelt vast dat wanneer het bedrag wat je op moet tellen bij box 1 vanwege de eigen woning (eigenwoningforfait, zie Deel 1) groter is dan de hypotheekrenteaftrek in een betreffend jaar, dat dat belastingnadeel teniet wordt gedaan door een extra aftrekpost.
Voorbeeld: Yo heeft in 2017 een huis met een WOZ-waarde van €300.000 en moet hier 0,50% * €300.000 = €1.500 aan eigenwoningforfait optellen bij haar box 1 inkomen. Ze geniet €1.000 aan hypotheekrenteaftrek, waardoor ze netto €500 belastingnadeel zou hebben.
Om dit teniet te doen wordt er een extra aftrekpost van €500 gecreëerd waardoor ze geen belastingnadeel heeft.
Afbouw
Echter, deze regeling (‘Wet Hillen’) wordt sinds 1 januari 2019 geleidelijk afgebouwd tot 0% in 2048. Elk jaar wordt de extra aftrekpost verminderd met 3,33% van wat het eigenlijk zou zijn onder de originele Hillen-aftrekpost. Dit houdt in dat je in 2021 nog maar 90% extra aftrek krijgt op het verschil tussen eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek.
Voorbeeld: Yo heeft in 2021 een huis met een WOZ-waarde van €300.000 en moet hier 0,50% * €300.000 = €1.500 aan eigenwoningforfait optellen bij haar box 1 inkomen en ze geniet €1.000 aan hypotheekrenteaftrek.
Door de combinatie van een lage hypotheekrenteaftrek en een hoog eigenwoningforfait zou ze netto €500 belastingnadeel zou hebben. Om dit teniet te doen wordt er een extra aftrekpost van €500 gecreëerd. Deze aftrekpost wordt vermenigvuldigd met 100% – (3 * 3,33%) = 90% vanwege de afbouw van Wet Hillen. Haar aftrekpost bedraagt dus nog maar €450 waardoor ze door het verschil in eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek een belastingnadeel van €50 overhoudt.
Toepasselijkheid wet Hillen bij Box 3 hypotheek
De Wet Hillen is van groot belang in de fiscale voordeligheid van een hypotheek in box 3. De wet Hillen zorgt er zoals gezegd namelijk voor dat wanneer de hypotheekrenteaftrek lager is dan het eigenwoningforfait, er een extra aftrekpost ontstaat.
Wanneer een hypotheek in box 3 zit, is er geen hypotheekrenteaftrek meer, maar nog wel het eigenwoningforfait. Hierdoor ontstaat er een aftrekpost die gelijk is aan het eigenwoningforfait om het belastingnadeel weer op te heffen. Natuurlijk niet voor de volle 100%, gezien de geleidelijke afbouw van Wet Hillen, maar het betekent dus dat Wet Hillen nog steeds van toepassing is als de hypotheek uit box 1 weg is.
Hoe dit in zijn werk gaat is goed te zien als we naar een voorbeeld kijken. Roderick heeft een huis van €300.000 (box 1), een inkomen van €30.000 (box 1) en een belastbaar vermogen van €300.000 (box 3). We gaan kijken hoe de Wet Hillen meespeelt in zijn beslissing over waar de hypotheek moet komen, in box 1 of box 3.
In Roderick’s voorbeeld zie je goed wat er gebeurt met de Hillen aftrekpost als de hypotheek naar box 3 gaat. Wat er namelijk gebeurt is dat de hypotheekrenteaftrek naar €0 gaat. Hierdoor gaat de Wet Hillen aftrekpost flink omhoog om het verschil tussen het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek te compenseren.
Let op de afbouw
Let er wel op dat dit de situatie is zoals hij in 2021 wordt genoten. Als we bijvoorbeeld naar het jaar 2033 kijken, ziet de berekening er iets minder voordelig uit voor de box 3 hypotheek, omdat de Wet Hillen aftrek dan nog meer afgebouwd is.
Bovenstaande situatie heeft nog niet zo enorm veel impact op de fiscale voordeligheid van box 3 ten opzichte van box 1. Dit komt omdat de hypotheekrenteaftrek lager is dan het eigenwoningforfait. Je geeft dus niet zo heel veel baten op als je wisselt naar een hypotheek in box 3.
Grote impact van Wet Hillen
Wanneer het wel veel gaat schelen is als de Wet Hillen afgebouwd is, en de hypotheekrenteaftrek hoog is. Dit is te zien aan het volgende voorbeeld van Roderick de tweede.
De aftrekpost op het box 1 inkomen gaat nu namelijk door de fiscale verhuizing van de hypotheek naar box 3 opeens van €7.500 belastingvoordeel naar €1.050 belastingnadeel. Dat is een fiscale klap van €8.550. Je krijgt hier wel de box 3 belastingbesparing voor terug van €3.150. Echter is dit nog steeds niet genoeg om de verhuizing fiscaal aantrekkelijk te maken.
Conclusie
De Wet Hillen heeft een significante invloed op de fiscale aantrekkelijkheid van box 3 hypotheken. Dit is met name het geval als de hypotheekrenteaftrek hoog is vanwege een hoge rente op de hypothecaire lening. Daarnaast kan de lage Wet Hillen aftrek de kosten nog meer doen oplopen. Deze lage Wet Hillen aftrek kan voorkomen in de toekomst door de geleidelijke afbouw van de Wet Hillen.
Het is dus zeker geen gegeven dat een box 3 hypotheek goedkoper is dan een box 1 hypotheek. In het volgende artikel gaan we de afbouw van het verrekentarief van de kosten eigen woning bekijken. Deze regeling heeft namelijk nog een kleine invloed op de afweging tussen een box 3 hypotheek en een box 1 hypotheek.
Hierna zullen we een uitgebreid eindoordeel gaan vellen over de hypotheek in box 1 versus de hypotheek in box 3.
