Het kopen van huizen is voor veel starters erg moeilijk, en ouders hebben vaak door overwaarde geld over en willen de kinderen helpen. De familiebank of familiehypotheek kan hierbij een goed optie zijn. Vraag je je af wat de familiebank precies is en hoe het werkt? Of wil je graag weten hoe je de familiebank constructie opzet?

In dit artikel laat ik je alles zien wat met de familiebank te maken heeft. Nadat je dit artikel hebt gelezen ben je een expert op gebied van de familiebank en familiehypotheek.

We behandelen:

Kennis

• Wat een familiebank of familiehypotheek is
• Hoe een familiebank constructie werkt
• Wat de voor- en nadelen van een familiebank zijn

Uitvoering

• Hoe zet je een familiebank constructie op?
• Wat is de maximale rente bij een familiehypotheek?
• Wat zijn de belastingimplicaties van de familiebank constructie?

Dit artikel is uitgebreid. Wil je alvast springen naar een bepaald gedeelte van het artikel?

Dan kun je onderstaande inhoudsopgave gebruiken om gelijk naar het gedeelte van het artikel te gaan dat relevant is voor jou!

Wat is een familiebank of familiehypotheek?

Een familiebank constructie is een fiscale constructie waarbij leden van een familie onderling geld lenen en uitlenen, meestal tegen gunstige voorwaarden.

Deze constructie kan worden gebruikt voor verschillende doeleinden, zoals het financieren van een woningaankoop. In deze context wordt een familiebank constructie ook wel een familiehypotheek genoemd.

Deze termen betekenen in dit artikel hetzelfde en worden wisselend gebruikt om hetzelfde aan te duiden.

De familiehypotheek betreft een geldlening tussen familieleden (vaak ouders en kinderen) die als doel het financieren van de woning heeft.

De geldschieter (veelal de ouders) fungeert in deze familiehypotheek constructie als de bank voor de lener (veelal het kind). Hierdoor kan de lener vaak tegen gunstige voorwaarden geld lenen voor de eigen woning, en verdienen de ouders rente op hun spaargeld.

De situatie is wederzijds voordelig indien de geldschieter geld over heeft (bijvoorbeeld overwaarde in het huis of spaargeld) en hier momenteel weinig of rendement op maakt.

Hoe werkt de familiebank constructie?

Het concept van een familiehypotheek is vergelijkbaar met een gewone hypotheek, waarbij de lener een lening afsluit om een huis of ander onroerend goed te kopen. Echter, in plaats van het lenen van geld van een bank, ontvangt de lener het benodigde geld van een familielid, bijvoorbeeld een ouder, grootouder, broer, zus of tante/oom. In bovenstaande afbeelding is dit visueel weergegeven.

We lopen er samen doorheen.

1. De familiehypotheek begint bij de geldschieter. Deze geldschieter stelt het (spaar)geld beschikbaar aan de lener via een lineaire of annuïtaire lening.

2. De lener ontvangt de lening. Door middel van het ondertekenen van de leenovereenkomst met de geldschieter begint de familiebank. De lener ontvangt nu het geld.

3. De lener gebruikt de geldlening voor de eigen woning. Hiermee is de familiebank constructie compleet en heeft de constructie zijn doel gediend. Het is belangrijk dat het geld gebruikt wordt voor de eigen woning. De lener moet deze lening gebruiken voor de aankoop van de eigen woning, het onderhoud hiervan of het afkopen van erfpacht*.

*Indien de lener dit niet doet, kan de hypotheekrente niet afgetrokken worden van de box 1 belasting^[1].

Nadat alle bovenstaande stappen zijn voldaan, werkt deze lening hetzelfde als een hypotheeklening van de bank. De lener heeft recht op hypotheekrenteaftrek en zal aflossingen en rentebetalingen maken naar de geldschieter.

Als de geldschieters (ouders) dit willen, is het mogelijk om de rente die betaald moet worden (gedeeltelijk) te compenseren door een schenking ter hoogte van de jaarlijkse vrijstelling. Zo betaalt de lener jaarlijks in feite minder rente, terwijl de volledige hypotheekrenteaftrek in stand wordt gehouden.

LET OP! Je mag de rente en de schenking niet tegen elkaar wegstrepen. Beide bedragen moeten volledig overgemaakt worden. Ook mag je niet in je leningsovereenkomst vermelden dat de rente en de schenking in verband met elkaar staan.

Doe je dat wel? Dan mag alleen hypotheekrente afgetrokken worden voor het gedeelte dat niet wordt gecompenseerd door de schenking (Uitspraak: Hof Arnhem 24 september 1991, V-N 1992/376)

De contractuele vastlegging van een familiehypotheek

Bij het afsluiten van een familiehypotheek moeten er duidelijke afspraken worden gemaakt tussen de geldschieter en de lener over de voorwaarden van de hypotheek. Dit is belangrijk voor de betrokken partijen maar ook om later aan de belastingdienst te kunnen laten zien.

Deze voorwaarden omvatten:

• Het rentepercentage
• De rentevaste periode
• De looptijd van de hypotheek
• Aflossingsvorm
• Het geleende bedrag
• Vermelding van (ontbreken van) recht op hypotheek
• Een eventuele boetevrije aflossing

Het is van cruciaal belang dat alle overeengekomen voorwaarden schriftelijk worden vastgelegd in een officiële leningsovereenkomst.

Er is geen wettelijke verplichting om langs de notaris te gaan voor de leningsovereenkomst, maar het is zeer aan te raden om te overleggen met een fiscaal jurist om zeker te weten dat alles in orde is.

Wat zijn de voordelen van een familiebank constructie?

De familiebank is een aantrekkelijke fiscale constructie die wederzijds voordeel op kan leveren voor zowel de geldschieter als de lener.

Hier de voordelen op een rij:

Voordelen voor de geldschieter	Voordelen voor de lener
– Hogere rente op spaargeld – Mogelijkheid om lener te helpen bij aankoop huis – Geld blijft binnen vertrouwde kring	– Meer hypotheekrenteaftrek als rente hoger wordt ingestoken dan marktconform* – Mogelijkheden tot terugschenking rente – Makkelijker te verkrijgen dan hypotheek bij de bank – Gunstigere voorwaarden dan bij de bank (bijvoorbeeld boetevrije aflossing)

*Komt aan bod in ‘Wat is de maximale rente bij een familiehypotheek?’

Wat zijn de nadelen van een familiebank constructie?

Naast alle mooie voordelen is de familiebank of familiehypotheek een serieuze aangelegenheid waar wel het een en ander bij komt kijken. Het gaat vaak om grote bedragen en er is fiscale regelgeving mee gemoeid die complex is.

Hierom kleven er ook een aantal nadelen aan, zoals bijvoorbeeld:

• Druk op familierelaties. Grote geldleningen tussen familierelaties zijn vaak reden tot ruzies, irritaties of erger, zeker wanneer er betalingsproblemen ontstaan. Financiële problemen kunnen de familiebanden onder druk zetten.

• Financieel verlies. Wanneer de geldlener zijn verplichtingen niet meer kan betalen en het huis onder water staat of als er uberhaupt geen recht van hypotheek is, kan de geldschieter zijn geld verliezen.

• Belasting- en juridische complicaties. De belastingregels omtrent de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek zijn complex. Een verkeerde interpretatie van de fiscale regelgeving kan ongeweste financiële gevolgen met zich meebrengen. Zorg hierom voor overleg met een fiscaal jurist.

Hoe zet ik een familiebank op?

Indien je na de informatie goed tot je te hebben genomen een familiebank constructie wil optuigen, hoe begin je dan? Het lijkt een enorme opgave, maar het opzetten van een familiebank is in feite alleen een geldlening. We lopen er doorheen in vijf stappen.

Stap 1. Zorg dat je geld (liquide middelen) beschikbaar hebt

Logischerwijs is het nodig om voldoende liquide middelen beschikbaar te hebben om uit te lenen aan de lener. Indien het geld beschikbaar is, maar bijvoorbeeld zit in beleggingen of in overwaarde is het noodzakelijk om dit liquide te maken.

In het geval van beleggingen is dit simpelweg een kwestie van de beleggingen verkopen, maar in het geval van overwaarde is dit iets meer werk. Je kan je overwaarde opnemen voor een twee hypotheek of een onderhandse hypotheekverhoging.

Terwijl je dit aan het regelen bent, kun je alvast met een fiscaal jurist overleggen.

Stap 2. Overleg met een fiscaal jurist en stel de leningovereenkomst op

Een van de eerste stappen is het overleggen met een fiscaal jurist om alles door te spreken. Een goede voorbereiding met een fiscaal jurist kan later een hoop ellende voorkomen.

Bespreek je plannen uitgebreid met een fiscaal jurist. Een familiebank is niet super zeldzaam, dus het zou redelijk makkelijk moeten zijn om een fiscaal jurist te vinden die hier veel vanaf weet.

Met de fiscaal jurist kan je de leningvoorwaarden bespreken, alle factoren die impact gaan hebben op de belasting voor zowel de geldschieter als de geldlener, en randzaken die betrekking hebben op de familiebank.

Nadat alles doorgesproken is kan de fiscaal jurist je helpen om een leningovereenkomst op te stellen aan de hand van jouw wensen.

Stap 3. Recht op hypotheek regelen

Het is afhankelijk van de wensen of er een (tweede) recht op hypotheek gevestigd zal worden op de woning die de lener gaat kopen.

Indien je recht op hypotheek gaat vestigen op de woning die de lener gaat kopen, is dit het moment om hierover te beslissen en contact op te nemen met de notaris. De notaris kan je helpen met het (tweede) recht op hypotheek.

Stap 4. Geld overmaken naar geldlener en eigen woning kopen

Indien alles in gang gezet is met de notaris, is het tijd om het geld over te maken en de woning te kopen. De leningovereenkomst wordt ondertekend, de geldlener koopt de woning en financiert deze met het geld van de geldschieter. Indien dit gewenst is, wordt het recht op hypotheek ook ingeschreven via de notaris.

Gefeliciteerd! De familiebank is nu een feit.

Stap 5. Terugbetalen en hypotheekrente aftrekken

Deze laatste stap is een stuk minder geregel, maar toch net zo belangrijk. Elke maand, of elk jaar moet er rente en aflossing betaald worden.

Net zoals bij een hypotheeklening bij de bank voor de eigen woning kan je bij de familiehypotheek de rente aftrekken in box 1. Let hierbij wel op dat de hypotheekrente is afgebouwd.

Maximaliseer hypotheekrenteaftrek voordeel door een hoge rente

Wanneer je online over de familiebank constructie leest, zal het je wellicht zijn opgevallen dat men het vaak over de rente heeft. Specifiek over wat de hoogst acceptabele rente is die je kunt vragen voor een familiehypotheek.

Maar waarom zou je een hoge rente vragen aan bijvoorbeeld je kind? Een hoge rente vragen is toch niet erg gunstig voor je kind?

Dat heeft alles te maken met de hypotheekrenteaftrek.

Waarom je een hoge rente wil op je familiehypotheek

Stel, ouders lenen hun kind geld uit voor een eigen woning met een familiebank constructie. In deze constructie is de rente voor het kind aftrekbaar, de zogenaamde hypotheekrenteaftrek.

Dus, als de rente op de lening hoog is, kun je veel hypotheekrente aftrekken. Feitelijk betaalt de belastingdienst dus voor een deel mee aan de rente die de ouders ontvangen. Het kind moet deze hogere rente wel voor een gedeelte betalen, maar dit kan gecompenseerd worden door een schenking van ouders naar kind.

Er is een jaarlijkse vrijstelling op schenkingen van ouders naar kind, dus je kan de rente die het kind meer betaalt door het hogere rentepercentage gewoon terugschenken.

Wat is de maximale rente die je mag vragen bij een familiebank constructie?

Je zou dus het liefste de rente lekker hoog afspreken op de lening, bijvoorbeeld op 15%. Zo maximaliseer je de hypotheekrenteaftrek en betaalt de belastingdienst flink mee aan het hele verhaal. Echter, daar is een stokje voor gestoken.

De belastingdienst is helaas niet achterlijk, en bestempelt zeer hoge of zeer lage rentepercentages als “niet marktconform” of “onzakelijk”.

Dit heeft ongewenste fiscale gevolgen:

• In het geval van een te hoge onzakelijke rente is het gedeelte boven de marktconforme rente niet aftrekbaar voor de hypotheekrenteaftrek.
• In het geval van een te lage onzakelijke rente wordt dit gezien als een verkapte schenking.

Maar wat is dan wel een acceptabele “zakelijke” of “marktconforme” rente?

Dat is een rente die de markt (de bank bijvoorbeeld) ook zou vragen onder dezelfde leningsomstandigheden. Hieruit lijkt het alsof je hier dus niet zoveel mee kan sjoemelen. De rente van de bank is redelijk gelijk overal, toch?

Dat klopt, maar de bijzin “onder dezelfde leningsomstandigheden” biedt hier mogelijkheden. Als we de omstandigheden risicovoller maker voor de geldschieter, is het mogelijk om te rente te verhogen door het toegenomen risico.

Deze factoren kunnen de familiehypotheek risicovoller maken:

• Het ontbreken van recht op hypotheek. Wanneer de geldschieter niet het recht op hypotheek heeft, is er meer risico dat je je geld misschien niet terugkrijgt.
• De financiële situatie van de lener. Wanneer de geldschieter geld leent aan een lener zonder inkomen, is de lening logischerwijs een stuk risicovoller dan als diegene veel inkomen heeft.

Door deze factoren is het mogelijk het rentepercentage iets op te krikken en zo het voordeel te maximaliseren.

Hoe ver kun je de rente oprekken? Zo’n 1-2%, onder de juiste omstandigheden!

Hierbij een overzicht:

Renteopslag tot 0,2%

Een opslag van 0,2% boven het huidige geldende rentepercentage wordt zonder meer geaccepteerd door de belastingdienst. Indien je de rente hoger wil stellen dan 0,2% boven de marktrente, moeten er risicoverzwarende omstandigheden zijn.

Renteopslag van 0,2% tot 1,5%

De meest gebruikte risicoverzwarende omstandigheid is het ontbreken van recht op hypotheek. In dit geval is een renteopslag van 1,5% op de geldende marktrente toegestaan. (Uitspraak Gerechtshof Den Haag – ECLI:NL:GHDHA:2019:2213).

Renteopslag van hoger dan 1,5%

Een hogere renteopslag kan worden gezien als zakelijk, maar men loopt hier het risico om voor de rechter gesleept te worden door de belastingdienst of zelf een zaak aan te moeten spannen.

Dit gebeurde in een zaak tussen de belastingdienst en een vader en zoon met een familiebank constructie. In deze uitspraak werd een rentepercentage van 8% als zakelijk beschouwd door de volgende feiten:

• Er was geen recht van hypotheek gevestigd voor de geldschieter
• Er was al een banklening met recht van eerste hypotheek op de woning gevestigd
• Er waren weinig aflossingseisen

De belastingdienst stelde dat de lening onzakelijk was en een fictie bedoeld om belasting te ontwijken. De rechtbank veegde dit allemaal van tafel en stelde de vader en zoon in hun gelijk. De lening was zakelijk en hypotheekrente mag afgetrokken worden. (Uitspraak Rechtbank Noord-Nederland ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ2727)

Wat zijn de belastingimplicaties bij een familiebank constructie?

Hoewel het opzetten van de familiebank een ingewikkelde fiscale aangelegenheid is, zijn de belastingimplicaties redelijk eenvoudig als het eenmaal is opgezet.

Toch is het goed om even te kijken wat precies de implicaties zijn voor de belasting voor zowel de geldschieter als voor de geldlener.

Deze staan in de onderstaande tabel:

Implicaties voor de geldschieter	Implicaties voor de lener
– De lening is een bezitting in box 3 – Hier wordt box 3 belasting over geheven	– De lening heeft dezelfde implicaties als een reguliere hypotheek bij de bank, d.w.z.: – Hypotheekrenteaftrek – Lening valt in box 1 in plaats van box 3

Slotwoord

In dit artikel hebben we uitgebreid besproken wat de familiebank is, hoe het werkt en hoe je een familiebank op kunt zetten. Ik hoop dat het artikel je heeft geholpen bij het begrijpen van de familiebank.

Heb je nog vragen over de familiebank of aan aanmerking op het artikel? Laat het vooral weten in de reacties hieronder!