Je wil de bijleenregeling omzeilen om je hypotheekrente aftrek te behouden. Het zou zonde zijn om geld op tafel te laten liggen als je de bijleenregeling niet omzeilt! In dit artikel laat ik je drie manieren zien om de bijleenregeling te omzeilen je volledige hypotheekrenteaftrek te behouden.

Wie zijn eigen woning verkoopt krijgt ermee te maken: De bijleenregeling.

Deze regeling zorgt ervoor dat je hypotheekrenteaftrek van je nieuwe woning beperkt wordt als je je oude woning met overwaarde verkoopt. Dit zouden de meeste mensen liever vermijden. Het goede nieuws is dat je de bijleenregeling kunt omzeilen!

De bijleenregeling in het kort

De bijleenregeling is een regeling die huizenverkopers stimuleert om de overwaarde van hun oude huis te investeren in het nieuwe huis. De overheid ziet graag dat huizenbezitters hun overwaarde gebruiken om hun nieuwe huis te financieren, in plaats van het geld in hun zak te stoppen en er bijvoorbeeld een auto van te kopen.

Om dit gedrag te stimuleren is de bijleenregeling in het leven geroepen. Deze regeling schrijft voor dat bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek je maar voor een gedeelte de hypotheekrente mag aftrekken. Namelijk, alleen over het gedeelte dat overblijft als je de eigenwoningreserve van het nieuwe hypotheekbedrag aftrekt.

Hoe dat werkt zie je in het voorbeeld hieronder.

De eigenwoningreserve is de som van alle verliezen en winsten van de verkoop van de eigen woning. Verkopen met overwaarde doet de eigenwoningreserve dus stijgen. Als je je huis met verlies verkoopt, daalt de eigenwoningreserve.

De bijleenregeling ziet er zo uit:

• De overwaarde van de woning die je verkoopt is € 80.000, waardoor je eigenwoningreserve stijgt met € 80.000
• Je koopt een nieuwe woning van € 380.000.

De rente is dan aftrekbaar over een hypotheek of lening van maximaal € 300.000 (€ 380.000 – € 80.000).

Leen je meer dan € 300.000? Dan mag je over het bedrag boven die € 300.000 geen rente aftrekken.

Op deze manier wil de overheid je stimuleren om je overwaarde te gebruiken voor je nieuwe woning. Als je dat namelijk doet, behoud je hypotheekrenteaftrek over alle hypotheekrente die je betaalt.

De bijleenregeling omzeilen

Nu waarvoor je hier gekomen bent: Het omzeilen van de bijleenregeling.

Het zou natuurlijk erg aantrekkelijk zijn om je overwaarde te gebruiken voor andere zaken dan je nieuwe eigen woning zonder verlies van de hypotheekrenteaftrek. Gelukkig heb ik goed nieuws voor je: Het omzeilen van de bijleenregeling is mogelijk.

Je hebt hiervoor drie wegen:

• 1. Je kan de bijleenregeling omzeilen door middel van simpelweg wachten
• 2. Je kan de bijleenregeling omzeilen door het gebruiken van je overwaarde voor de verbouwing van je nieuwe woning.
• 3. Je kan de bijleenregeling omzeilen door het gebruik van een B.V.

Bijleenregeling omzeilen via wachttijd van 3 jaar

De eerste manier om de bijleenregeling te omzeilen is om drie jaar te wachten met de aankoop je nieuwe eigen woning. Na drie jaar vervalt de eigenwoningreserve. Je kunt dan een nieuwe woning kopen zonder dat jouw vorige eigenwoningreserve impact heeft op de hypotheekrenteaftrek.

Dat ziet er in de praktijk zo uit:

Voorbeeld:

• Je verkoop juni 2018 je oude huis en houdt daar € 80.000 aan overwaarde aan over.
• Je koopt in augustus 2021 een nieuw huis van € 380.000.

In deze situatie zit er meer dan 3 jaar tussen de verkoop van je oude woning en de aankoop van je nieuwe woning, waardoor je eigenwoningreserve vervalt

Wanneer je drie jaar wacht met het aanschaffen van de nieuwe woning, vervalt de zogenaamde eigenwoningreserve. Hierdoor kun je weer voor het volledige bedrag hypotheekrenteaftrek krijgen.

Let op! Het is niet altijd raadzaam om dit te doen, want de vraag is wat je in die drie jaar gaat doen.

Het alternatief is veelal huren, en het is lang niet altijd goedkoper om drie jaar lang te huren en geen kapitaal op te bouwen in je eigen (nieuwe) woning.

Bijleenregeling omzeilen via de verbouwing eigen woning

Een voor veel mensen betere optie om de bijleenregeling te omzeilen is het gebruikmaken van de verbouwingsclausule. Deze clausule houdt in dat je de eigenwoningreserve mag verminderen met de kosten die je maakt ten behoeve van de verbouwing van je eigen woning.

Hierdoor is het mogelijk om te zorgen dat de eigenwoningreserve geen impact heeft op de hypotheekrenteaftrek, namelijk als het bedrag van je verbouwing gelijk is aan je eigenwoningreserve.

Voorbeeld:

• Je verkoopt je oude huis en houdt daar € 80.000 aan overwaarde aan over,
• Hierdoor stijgt je eigenwoningreserve met € 80.000

• Je koopt een nieuw huis van € 380.000 en gebruikt je volledige overwaarde van € 80.000 voor de verbouwing van je nieuwe woning
• Hierdoor daalt je eigenwoningreserve weer met € 80.000

Omdat jouw eigenwoningreserve netto €0 bedraagt, heeft dit geen impact op je hypotheekrenteaftrek en mag je dus voor de volledige € 380.000 hypotheekrente aftrekken

Als je bijvoorbeeld voor € 30.000 zou verbouwen, mag je voor € 330.000 hypotheekrente aftrekken

Door de overwaarde in de verbouwing van je nieuwe huis te steken zorg je ervoor dat je de bijleenregeling omzeilt. Normaliter is het zo dat je niet over je volledige hypotheek van je nieuwe woning hypotheekrenteaftrek mag krijgen.

Zoals we eerder in het artikel hebben gezien is het maximale bedrag waarover je hypotheekrenteaftrek kan krijgen als volgt:

Maximale bedrag voor hypotheekrenteaftrek =

Hypotheekbedrag nieuwe woning – Overwaarde oude woning (eigenwoningreserve)

Indien je je overwaarde in de verbouwing van je nieuwe woning steekt ziet de formule er zo uit:

Maximale bedrag voor hypotheekrenteaftrek =

Hypotheekbedrag nieuwe woning – Overwaarde oude woning (eigenwoningreserve) + bedrag uitgegeven aan verbouwing

Bijleenregeling omzeilen via de eigen BV

De beste en meest ingewikkelde optie om de bijleenregeling te omzeilen is via de eigen BV.

Bij deze optie verkoop je je woning aan je BV.

Na de verkoop heb je je de overwaarde op zak en kun je deze uitgeven aan wat je maar wil. Echter, je hebt nog steeds een eigenwoningreserve. Dus daar moet je vanaf. Om dit te doen ga je je eigen woning weer terughuren van je BV.

Nu je BV eigenaar is van de woning, verhuur je je woning weer terug aan jezelf uit je BV. Je huurt de woning voor een periode van drie jaar of langer, waardoor de eigenwoningreserve vervalt.

Na deze periode van drie jaar vervalt de eigenwoningreserve en kun je over het gehele hypotheekbedrag van je nieuwe woning weer hypotheekrente aftrekken.

Voorbeeld:

• Je verkoopt je oude huis aan je BV in mei 2019
• Je ontvangt de gehele waarde van je huis en huurt je huis terug van je BV tot juni 2022

• In juni 2022 koop je je nieuwe woning
• Je kunt over het gehele hypotheekbedrag van de nieuwe woning hypotheekrente aftrekken

Het grote voordeel van deze methodiek ten opzichte van het simpelweg wachten en huren is dat het bedrag aan huur wat je betaalt weer terugvloeit naar jezelf. Je betaalt namelijk huur aan je eigen BV.

Echter, deze huurinkomsten staan in de BV, en dat staat los van je privé vermogen. Als je je huurinkomsten zou willen terughalen naar het privévermogen zou je daar box 2 belasting over moeten betalen. Deze belasting moet dus opwegen tegen het voordeel van de hypotheekrente van je overwaarde.

Conclusie

In dit artikel hebben we drie manieren besproken om de bijleenregeling te omzeilen in variërende complexiteit. Hopelijk heb ik je wat meer wegwijs kunnen maken in alle informatie over de bijleenregeling en weet je nu hoe je deze zou kunnen omzeilen.

Meer lezen over fiscaliteit? Bekijk mijn andere belastingartikelen in ‘Fiscaliteit’

Ga jij de bijleenregeling omzeilen of heb je een vraag? Laat een berichtje achter in de comments hieronder